AccueilQue dois-je savoir sur la modification du bail?

Que dois-je savoir sur la modification du bail?

Lorsque vous souhaitez louer un logement ou des locaux, vous devez signer un contrat qui définit toutes les conditions de votre location, c'est le bail. Ce contrat permet à un bailleur de mettre des locaux à la disposition d'un locataire pour une durée déterminée. Ce dernier s'engage alors à payer le prix initialement prévu et à bénéficier de tous les avantages liés aux locaux. Pour diverses raisons, le bail peut être renouvelé ou modifié par un acte accessoire appelé avenant au bail.

L'importance de l'avenant au bail

Lorsque le propriétaire d'une chambre décide de la prolonger ou d'y apporter des modifications, il doit en informer le locataire quelques mois à l'avance. Cela permet au locataire de prendre des dispositions pour permettre la réalisation des travaux. Vient ensuite le contrat de renouvellement de bail pour modifier également certaines clauses du contrat principal. A la demande du locataire, le propriétaire des lieux et son locataire peuvent signer une modification du bail. Il s'agit d'une lettre envoyée par courrier recommandé, avec accusé de réception, ou acte d'huissier. La loi précisera alors s'il est nécessaire d'augmenter le loyer ou si le propriétaire aura plus d'obligations par rapport à l'entretien du logement.

Les clauses de l'amendement

L'acte reprend le montant du nouveau loyer et plusieurs autres critères liés à l'entretien qui incombent au bailleur. La durée dudit bail accessoire y est également mentionnée pour déterminer la date exacte à laquelle il prendra fin et/ou devra être renouvelé. Pour un bail commercial, la modification intervient 9 mois après la signature du bail principal. Aussi, puisque le bail principal mentionne un dépôt de garantie par le locataire, la modification de bail portera sur un nouveau dépôt de garantie. Ensuite, toutes les analyses seront menées pour déterminer s'il est nécessaire de renouveler la garantie précédente ou si le locataire devra la compléter. De plus, après la résiliation du dernier bail en vigueur, le nouveau entre en vigueur, qui doit être dressé devant notaire si sa durée dépasse 12 mois.

Les implications techniques de la modification du bail

Après un état des lieux des charges d'entretien et celles liées à l'administration fiscale, le montant du nouveau bail est fixé. L'état des lieux permet de déterminer l'ensemble des charges qui incombent au propriétaire pour justifier la première proposition de prix par le bailleur. En outre, ce dernier est tenu de faire un état des lieux périodique de ces charges afin de tenir le locataire informé de toute modification de loyer. En outre, le preneur bénéficie de plein droit d'un droit préférentiel de souscription. Il aura alors priorité sur le local lorsque le propriétaire manifestera son désir de le vendre. Ce droit peut être contourné si les parties le mentionnent expressément dans un bail immobilier ou dans un avenant au bail. Pour réfléchir à une révision du loyer, il faut tenir compte de certains critères établis par la loi Pinel lors de l'application de l'indice ICC du coût de la construction pour une location à titre d'habitation. Pour la location de locaux destinés aux activités du secteur tertiaire, l'indice ILAT des revenus de l'activité tertiaire entre en jeu, en complément, pour la location de locaux destinés au commerce, l'indice ILC des revenus commerciaux sera appliqué. Il faudra cependant vérifier que le commerçant est bien immatriculé au registre du commerce.

En définitive, l'avenant au bail est un acte accessoire au bail principal. Il peut s'agir de locaux d'habitation, de locaux destinés au commerce ou destinés à des activités commerciales. De plus, elle peut se tenir à l'initiative du bailleur ou du locataire et nécessite des conditions particulières pour chacun de ces cas. Ce contrat renouvelle certaines clauses du contrat principal renouvelé et en crée de nouvelles. Elle peut ainsi créer de nouveaux droits et devoirs tant pour le propriétaire que pour le bailleur.

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