Lorsque nous envisageons d'investir dans la location, nous cherchons avant tout à améliorer la rentabilité de l'opération, sans courir de risques démesurés. Viennent ensuite des soucis comme le type de location à choisir, les conditions de location à prendre en compte et, surtout, quelles sont les opportunités fiscales à viser. Une visite sur un site comme nexity.fr vous apportera les réponses à vos questions. Ce sont les éléments à prendre en compte pour investir dans un logement locatif.
Investir dans de petites ou de grandes surfaces?
Si vous décidez d'investir dans du neuf ou de l'ancien, sachez qu'en réalité, le niveau de rentabilité d'un investissement immobilier varie principalement en fonction de la surface du bien loué. Ainsi, il est généralement estimé entre 5 et 7 % pour les petites surfaces (studios ou logements de 2 pièces maximum) et entre 3 et 5 % pour les logements de type familial. Cependant, les petites surfaces fréquentées, notamment, par les jeunes actifs et les étudiants, souffrent de périodes de location de vacances (période creuse entre deux locataires), ainsi que de réformes plus fréquentes à effectuer en raison de la fréquence élevée des occupants.
Par conséquent, vous devez prendre en compte les risques liés à chaque type d'opération, qui peuvent également dépendre de la localisation du logement ; en particulier dans les villes universitaires où les petites surfaces sont généralement relouées très rapidement, ce qui réduit les risques locatifs associés.
Location meublée ou location nue?
Dans les locations meublées, les loyers pratiqués sont généralement plus élevés que dans les locations de base, car le logement en question offre aux locataires tous les équipements et mobiliers dont ils ont besoin. Cela implique cependant des charges plus conséquentes, exposant davantage la réglementation des locations meublées au risque de libérer la location (le délai de préavis en vigueur n'est que d'un mois).
Il y a relativement, pour cette option, le bénéfice d'une fiscalité avantageuse, quel que soit le type de régime :
Forfait : qui offre une réduction de revenus de 30% pour les locations vides, mais de 50% pour les appartements meublés. Réel : qui autorise la déduction des charges réelles (travaux d'entretien, intérêts d'emprunt, impôts,) pour les locations vides et les locations meublées. Ce dernier permet également l'amortissement de l'investissement immobilier et mobilier.
L'autre différence dont vous devrez être conscient est que le propriétaire de la maison vacante bénéficie de la possibilité de déduire ses dépenses de son revenu total, tandis que le propriétaire de la maison meublée privée (LMNP) voit ses dépenses déduites de ses revenus uniquement. vos revenus immobiliers, sauf si vous optez pour le statut de loueur professionnel de mobilier (LMP).
Les mécanismes d'optimisation fiscale dont vous aurez besoin
Enfin, il existe plusieurs dispositifs d'incitations fiscales qui peuvent vous permettre d'augmenter significativement votre rendement locatif. C'est le cas, par exemple, du dispositif Pinel qui permet d'obtenir une déduction fiscale importante, entre 12 et 21% de votre investissement total, sauf si vous investissez dans un bien neuf situé dans une zone exiguë et louez un logement nu. Majeur. utilisation pendant une durée moyenne de 10 ans à un plafond de loyer. Le montant de la réduction est déduit du montant total de votre impôt sur le revenu.
De plus, le dispositif Censi-Bouvard relatif à la location de résidences services vous permet, sous conditions, de louer pendant 9 ans :
– Bénéficiez d'une réduction d'impôt de 11% de votre investissement total dans la limite de 300 000 euros. – Récupérer la TVA sur l'investissement initial. – De déduire vos charges réelles (notamment les primes d'assurances, les taxes foncières ou encore les provisions sur charges de copropriété). – Déduire 100% des intérêts du prêt dans la limite des revenus de même nature (il s'agit des bénéfices industriels et commerciaux).
